Cómo quedarte con más del valor que has ganado en tu hogar
María y José pensaron que iban a perder miles en impuestos… hasta que conocieron una simple regla.
María y José Morales compraron su casa en Riverside, California, en 2013 por $285,000. Después de diez años, el vecindario creció y los precios subieron. Un inversionista les ofreció $520,000 por su casa — una gran ganancia.
Pero enseguida vino la preocupación: “¿Cuánto tendremos que pagar en impuestos?”
Un vecino les habló sobre la “exclusión de la Sección 121”, una regla del IRS (el Servicio de Impuestos Internos) que permite quedarse con gran parte de la ganancia sin pagar impuestos, si se cumplen ciertos requisitos. Cuando María y José entendieron cómo funcionaba, se dieron cuenta de que podían quedarse con casi toda su plusvalía.
Si estás pensando en vender tu casa — ya sea a un inversionista, a un iBuyer o con un agente tradicional — esta guía te explica cómo funcionan los impuestos sobre ganancias de capital y cómo proteger el valor que has construido.
¿Qué son los impuestos sobre las ganancias de capital?
Cuando vendes tu casa por más de lo que pagaste, la diferencia se llama ganancia de capital. El IRS podría cobrar impuestos sobre esa ganancia, pero la mayoría de los propietarios califican para una gran exclusión si la casa fue su residencia principal.
- Si vendes como persona soltera, puedes excluir hasta $250,000 de ganancia.
- Si estás casado y declaras juntos, puedes excluir hasta $500,000.
A esto se le llama la exclusión de la Sección 121, por la parte del código tributario donde aparece.
✅ Ejemplo:
Si tú y tu pareja compraron una casa por $300,000 y la venden por $700,000, la ganancia es de $400,000. Como el límite es $500,000 para parejas casadas, no pagarían impuestos sobre esa ganancia.
Cómo calificar para la exclusión de la Sección 121
Debes cumplir con tres requisitos principales:
- Propiedad: Haber sido dueño de la casa por lo menos 2 años en los últimos 5.
- Residencia: Haber vivido en ella como tu residencia principal por al menos 2 años.
- Frecuencia: No haber usado esta exclusión en otra venta en los últimos 2 años.
Si cumples con los tres, las ganancias (hasta $250,000 o $500,000 según tu caso) estarán libres de impuestos.
💡 Consejo: Incluso si no viviste ahí los dos años completos — por ejemplo, si te mudaste por trabajo o motivos de salud — podrías calificar para una exclusión parcial. Consulta con un profesional de impuestos.
“Haz los números”: Comparación de opciones
| Escenario | Venta a Inversionista (en efectivo y sin arreglos) | Venta con Agente Inmobiliario |
|---|---|---|
| Precio de venta | $400,000 | $430,000 |
| Reparaciones / mejoras | $0 | -$15,000 |
| Comisión de agente | $0 | -$25,800 (6%) |
| Gastos de cierre | -$5,000 | -$5,000 |
| Tiempo para cerrar | 7–14 días | 45–90 días |
| Posible ganancia de capital | $120,000 | $150,000 |
| Impuesto estimado (con Sección 121) | $0 (si calificas) | $0 (si calificas) |
| Ganancia neta para el vendedor | $395,000 | $384,200 |
💬 Nota: Los resultados pueden variar. Siempre revisa tus números antes de decidir.
3 Preguntas que debes hacer a un inversionista antes de vender
Si estás considerando vender tu casa a un inversionista en efectivo, protégente haciendo estas preguntas clave:
- “¿Cómo calcularon su oferta?”
Pide que te expliquen de dónde sale el número, no solo que te den un precio fijo. - “¿Ustedes pagan todos los gastos de cierre?”
Muchos inversionistas serios lo hacen. Asegúrate de tenerlo por escrito. - “¿Puedo ver prueba de fondos?”
Pide ver un estado de cuenta o carta bancaria que confirme que tienen el dinero disponible.
Resumen en español
¿Qué pasa con los impuestos cuando vendes tu casa?
Cuando vendes tu propiedad y ganas dinero (ganancia de capital), podrías tener que pagar impuestos. Pero la ley federal permite excluir hasta $250,000 por persona o $500,000 por pareja casada si fue tu residencia principal durante al menos dos años.
Ejemplo: Si compraste por $300,000 y vendes por $700,000, podrías no pagar nada en impuestos sobre esos $400,000 de ganancia, si cumples con los requisitos.
Consejo: Antes de vender, habla con un asesor fiscal o con un agente de bienes raíces que tenga experiencia ayudando a familias latinas.
Glosario Inmobiliario
| Término en inglés | En español | Significado |
|---|---|---|
| Capital Gain | Ganancia de capital | La ganancia que obtienes al vender tu propiedad |
| Equity | Plusvalía / Valor acumulado | El valor real que tienes en tu casa |
| Primary Residence | Residencia principal | Donde vives la mayor parte del tiempo |
| Exclusion | Exclusión fiscal | Parte de la ganancia que no paga impuestos |
| Closing Costs | Gastos de cierre | Costos y honorarios al completar la venta |
| Title | Título de propiedad | Documento legal que prueba la propiedad |
| Escrow | Depósito en garantía | Cuenta de terceros donde se guardan fondos hasta cerrar |
| Appraisal | Avalúo | Valor estimado profesional de la vivienda |
| Net Proceeds | Ganancia neta | Dinero que te queda después de todos los costos |
| Investor | Inversionista | Comprador que adquiere casas, generalmente en efectivo |
Cómo proteger tu plusvalía
Tu plusvalía — el valor que has acumulado con esfuerzo — es uno de tus mayores logros financieros. Cuídala con estos pasos:
1. Conoce el valor real de tu casa
Consulta estimados en línea, pero también habla con un agente o tasador local. Los inversionistas suelen ofrecer precios más bajos a cambio de rapidez.
2. Ten tus documentos listos
Reúne tus registros de compra, recibos de mejoras y estados de hipoteca. Pueden ayudarte a reducir tu ganancia imponible.
3. Planea bien el momento de la venta
Si estás cerca de cumplir los 2 años de residencia, espera hasta calificar completamente — podrías ahorrar miles de dólares.
4. Busca asesoría profesional
Un contador o preparador de impuestos puede confirmar si calificas y ayudarte a calcular tu ganancia real. Algunos consejeros de vivienda comunitarios ofrecen ayuda gratuita o de bajo costo en inglés y español.
5. Compara varias ofertas
Si vas a vender a un inversionista, pide al menos dos o tres ofertas. La diferencia puede ser miles de dólares más para ti.
Recursos recomendados:
- Publicación 523 del IRS: Venta de tu casa
- Consumer Financial Protection Bureau – Guías de Vivienda
- Consejeros de Vivienda aprobados por HUD
Ejemplo real: La familia Morales
Después de entender la exclusión de la Sección 121, María y José confirmaron con un preparador de impuestos local que calificaban para la exclusión completa de $500,000. Aceptaron la oferta del inversionista por $520,000, usaron $10,000 para pagar deudas y guardaron el resto para comprar su próxima casa en El Paso, Texas.
No tuvieron que pagar impuestos sobre la ganancia — y se sintieron orgullosos de ver que su esfuerzo valió la pena.
“Construimos esta plusvalía con sacrificio,” dijo José. “Ahora podemos quedarnos con ella — no perderla en impuestos.”