Qué debes saber sobre arrendamientos solares, deudas con contratistas y programas PACE antes de vender.
María y José estaban indecisos.
María (de San Antonio, Texas) y José (originario de Puerto Rico) instalaron paneles solares mediante un contrato de arrendamiento con una empresa de energía. El año pasado también contrataron a un contratista para construir un patio, pero luego se enteraron de que un subcontratista había puesto un gravamen (lien) porque no le pagaron. Ahora quieren vender su casa a un inversionista para mudarse cerca de sus nietos en Florida, pero el gravamen y el contrato solar complican la venta. ¿Qué deben saber?
Por qué los gravámenes y programas de energía importan al vender a un inversionista
Cuando vendes tu casa a un inversionista (o incluso si la pones en venta de manera tradicional), cualquier deuda o contrato pendiente que esté registrado en la propiedad puede reducir el monto de la oferta.
Los programas de mejoras del hogar o energía —como los arrendamientos solares, acuerdos de compra de energía (PPA) o los programas PACE— suelen tener condiciones que “se quedan” con la propiedad, no solo contigo.
- Gravámenes de contratistas o mecánicos: si un contratista o subcontratista no fue pagado, puede registrar un gravamen. Ese reclamo debe resolverse antes del cierre de la venta.
- Arrendamientos solares o PPAs: a veces la empresa dueña de los paneles espera que tú o el comprador continúen pagando o transfieran el contrato. Eso puede hacer que el inversionista baje su oferta.
- Programas PACE: permiten financiar mejoras energéticas y pagarlas a través de los impuestos a la propiedad. Pero estos préstamos se convierten en gravámenes que tienen prioridad incluso sobre la hipoteca.
Desde diciembre de 2024, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) aprobó una nueva regla que considera el financiamiento PACE como crédito bajo la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA). Esto significa más protección al consumidor y requisitos de divulgación más claros. La regla entra en vigor el 1 de marzo de 2026.
Estos cambios son importantes en estados con alta participación de latinos como California, Florida, Texas, Arizona y Nevada, donde los programas solares y PACE son comunes.
Antes de hacer una oferta, un inversionista preguntará:
¿Quién es el dueño de los paneles solares?
¿Hay algún gravamen pendiente?
¿Cómo afecta eso al título de la propiedad?
Compara los números: venta “cash as-is” vs. venta tradicional
| Concepto | Venta a inversionista “cash as-is” | Venta tradicional (MLS) |
|---|---|---|
| Comisión o costos de corretaje | 0 %–3 % | 5 %–6 % |
| Pago o liquidación de gravámenes / PACE / solar | Se negocia dentro de la oferta | Debes resolverlo antes de listar |
| Tiempo de cierre | 7–30 días | 30–60 días o más |
| Descuento por riesgo del comprador | El inversionista resta por riesgo o deudas | Los compradores exigirán que todo esté limpio |
| Efectivo neto al vendedor | Menor monto pero más rápido | Mayor precio potencial, más trámites |
| Responsabilidad o reparaciones | El inversionista asume más riesgo | Debes divulgar y corregir problemas |
Ejemplo rápido:
- Valor sin problemas: $300,000
- Descuento del inversionista (7 %): $279,000
- Venta tradicional: comisión 5 % ($15,000) + reparación/lien $8,000
- Neto tradicional: $277,000
- Neto con inversionista: $279,000 (menos complicaciones)
A veces el resultado es similar, pero el proceso con un inversionista es más rápido y sin tanto estrés. Aun así, siempre revisa los números tú mismo.
3 preguntas que debes hacerle a un inversionista
- ¿Quién pagará o asumirá los gravámenes, arrendamientos solares o deudas PACE?
Pide todo por escrito: montos, fechas y responsabilidad. - ¿Qué pasará con el contrato solar o los créditos de energía?
Si los paneles son arrendados, ¿debes transferir el contrato o liquidarlo? - ¿Tienes pruebas de fondos o seguro de título si aparece un gravamen?
Un inversionista serio te mostrará documentos y referencias.
Evita firmar algo antes de que revisen el título o confirmen que pueden cerrar la compra.
Ejemplo real: la familia Contreras (Los Ángeles)
La familia Contreras, originaria de Chihuahua, instaló paneles solares en 2021 en su casa del área de Los Ángeles mediante un arrendamiento. Pensaron que no habría pagos adicionales y que no afectaría su capacidad de refinanciar o vender. Pero al intentar vender en 2024, el comprador pidió que liquidaran el contrato solar por $12,000 y además apareció un gravamen por una reparación de cerca. El inversionista redujo la oferta en $15,000 por esos problemas.
Los Contreras decidieron vender con una agente inmobiliaria bilingüe, tardaron más, pero obtuvieron un precio mejor después de resolver las deudas.
Resumen en español
Antes de vender a un inversionista, asegúrate de revisar si tu casa tiene gravámenes, arrendamientos solares o financiamientos PACE. Estos compromisos afectan directamente el valor de la oferta.
Compara la venta rápida “cash as-is” con la tradicional, haz preguntas claras y protege tu plusvalía. A veces conviene vender rápido; otras, arreglar primero y listar. Lo importante es saber exactamente qué debes y cuánto vale tu propiedad.
Glosario rápido
| Inglés | Español | Qué significa |
|---|---|---|
| Lien / Mechanic’s lien | Gravamen / gravamen de contratista | Reclamo legal sobre una propiedad por falta de pago |
| Solar lease / PPA | Arrendamiento solar / acuerdo de compra de energía | Contrato donde una empresa opera los paneles solares |
| PACE / RPACE | Programa PACE | Financiamiento para mejoras energéticas que se paga con los impuestos |
| Title / Title insurance | Título / seguro de título | Documento que prueba la propiedad y protege contra errores legales |
| Equity | Plusvalía | Valor de la casa menos lo que aún se debe |
| Due diligence | Diligencia debida | Revisión completa de documentos antes de comprar o vender |
Cómo proteger tu plusvalía antes de vender
Tu plusvalía (equity) es el valor que te pertenece de tu casa. Protégete siguiendo estos pasos:
✅ Pide un reporte de título antes de aceptar ofertas.
✅ Solicita cotizaciones de pago o liquidación de gravámenes.
✅ Negocia con la empresa solar o de PACE: a veces aceptan descuentos o transferencias.
✅ Divulga todo por escrito: los inversionistas serios aprecian la transparencia.
✅ Contrata seguro de título para cubrirte ante reclamos futuros.
✅ Busca asesoría legal o inmobiliaria bilingüe en tu estado.
✅ Consulta fuentes confiables:
- CFPB – información sobre financiamiento solar: consumerfinance.gov
- DFPI California – protección PACE: dfpi.ca.gov
- FTC – reembolsos y quejas por programas de mejoras: ftc.gov
- Public Counsel – ayuda gratuita sobre PACE: publiccounsel.org
- NCLC – derechos de los consumidores con financiamientos energéticos: nclc.org
Estas acciones pueden evitar que un inversionista te ofrezca menos por tu casa o te ayuden a vender sin perder valor.
En conclusión
- No subestimes el impacto de un arrendamiento solar o un programa PACE.
- Revisa tus contratos y calcula tus números antes de aceptar cualquier oferta.
- Habla con profesionales que entiendan tu idioma y tu comunidad.
- Y recuerda: una venta rápida no siempre es la mejor; la mejor es la informada.